פסק-דין בתיק ע"א 11332/07

שני הערעורים, שהדיון בהם אוחד, הוגשו על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים (ס' הנשיא, כב' השופט י' שמעוני), מיום 17/7/2007, ת.א. 19944/00.

1.     המערערים בע"א 11332/07 מערערים על קביעתו של בית המשפט קמא לפיה, בתום ניצול זכויות הבניה בשטח הקרקע הצמוד למחסן שהזכויות בו רשומות על שם המערערים, מחסן הנמצא בבית המשותף ברחוב המשוררת רחל 26 בירושלים, שהמשיבים הם בעלי דירות בו, ניתן יהא להורות על ביטול רישומו של המחסן כיחידה נפרדת בבית המשותף. המשיבים בערעור הנ"ל, הם המערערים בע"א 11346/07, מערערים על דחיית תביעתם לביטול רישום המחסן כיחידה נפרדת.

 2.    פסק הדין נשוא הערעורים עוסק במחסן הנמצא בקומת הקרקע בבית המשותף. המערערים הם הקבלנים אשר בנו את הבית והבעלים הרשומים של המחסן ששטחו 29 מ"ר (הידוע כחלקת משנה 66/21 בגוש 30150). למחסן צמודה חלקת קרקע בשטח 1,060 מ"ר. מלכתחילה, ניתן, ביום 29/9/05, פסק  דין על ידי בית המשפט קמא לפיו התקבלה, באופן חלקי, תביעת המערערים, ובית המשפט הורה למשיבים לסלק ידם מהמחסן ולאפשר למערערים גישה חופשית למחסן דרך מקלט הבניין. התביעה שכנגד, במסגרתה התבקש בית המשפט להורות על ביטול רישום המחסן כיחידה נפרדת, נדחתה. על אותו פסק דין הוגש ערעור. במסגרת הערעור הוסכם כי הערעור והערעור שכנגד, יידחו ללא צו להוצאות, והסוגיה המתייחסת לביטול רישום המחסן כיחידה נפרדת תוחזר לבירור לבית המשפט קמא שיהא רשאי לשמוע ראיות נוספות. בית  המשפט קמא, לאחר שקיים דיון נוסף לפניו, הגיע למסקנה כי דין התביעה שכנגד לביטול רישום המחסן כיחידה נפרדת, להידחות, זאת, בין היתר, משום האיחור הרב שבהגשת התביעה לביטול הרישום, וכן משום הצמדתה של חלקת הקרקע לאותו מחסן. ביטול הרישום יוביל, כך לדעת בית המשפט קמא, למצב רישומי בלתי אפשרי לפיו חלקת הקרקע, שהיא בעלת ערך קנייני רב, תהא "תלויה באוויר". הצמדה, מטבע הדברים, אינה יכולה להוות יחידת רישום  נפרדת והיא חייבת להיות קשורה לאחת מהיחידות בבית המשותף, וביטול ההצמדה במקרה זה, יוביל לפגיעה חמורה בזכויות המערערים. יחד עם זאת, הוסיף ואמר בית המשפט קמא, כי בתום ניצול זכויות הבניה בחלקת הקרקע, לא יהא כל ערך להצמדה ולמחסן וניתן יהא להורות על ביטול רישום המחסן כיחידה נפרדת.

        המערערים מלינים, כאמור, על קביעת בית המשפט קמא לפיה בתום ניצול זכויות הבניה בחלקת הקרקע, ניתן יהיה להורות על ביטול  רישום המחסן כיחידה נפרדת, והמשיבים משיגים על דחיית תובענתם שכנגד במסגרתה ביקשו, כאמור, להורות על בטלות רישום המחסן כיחידה נפרדת ולראות בו כחלק מהרכוש המשותף.

3.     בבסיס המחלוקת ניצבת טענת המשיבים לפיה המחסן הנו חלק מהמקלט המהווה, לכל הדעות, חלק מהרכוש המשותף שבבניין. לטענת המערערים, רישום המחסן כיחידה נפרדת נעשה כדין, והמקלט, כפי שנבנה וכפי שנרשם בצו הבית המשותף, תואם את היתר הבנייה שניתן. אף לא הייתה למערערים חובה לבנות מקלט בשטח גדול יותר מהדרישה הקבועה בהיתר הבניה. התחייבות המערערים כלפי המשיבים הייתה לבנות את הבניין בהתאם להיתרי בנייה ולתוכניות אשר יאושרו על ידי עיריית ירושלים, והמערערים קיימו חובה זו.

        עוד נטען על ידי המערערים, כי במועד רכישת הדירות על ידי המשיבים הודע להם כי אין חובה על המערערים (מבחינה תכנונית), אלא למסור את הדירה בהתאם לתוכנית שהוסכם עליה, ולמשיבים אין כל קשר לתכנון הבנין והמערערים רשאים וזכאים לקבל שינוי להיתרי הבניה, לדרוש תוספת לאחוזי הבניה ולבנות בהתאם לשינויים שיאושרו. בנוסף נטען, כי המשיבים אישרו, בהסכמי הרכישה, כי ידוע להם שהמערערים יבנו בבניין מחסנים שונים שירשמו  כיחידות נפרדות, ולא נכלל, בחוזי המכירה כל פרט באשר לשטח או מיקום המקלט, למעט העובדה שלכל רוכש תהא זכות משותפת לשימוש בחדר המדרגות, בגג, במקלט ובחדר ההסקה. המערערים מוסיפים כי אף שהכניסה למחסן הנה דרך המקלט, עדיין מדובר בחלק נפרד מהמקלט.

4.     מנגד, ובתמצית, טוענים המשיבים כי מלכתחילה אמור היה המחסן לשמש חלק מהמקלט. על כך ניתן ללמוד מהתשריט המצורף לבקשה לרישום הערת אזהרה, בו מסומן שטח המקלט ככולל את שטח המחסן. אחד המשיבים (ה"ה ברנדוב) רכש את הדירה לאחר שנבנו כבר ארבע קומות בבניין, והציגו לפניו את שטח המקלט במלואו מבלי לומר כי חלק ממנו ייגרע לטובת מחסן. בנוסף, המבנה הפיזי של קירות המחסן מעיד על היותו חלק מהמקלט, ולעניין הזכויות שבחלקת הקרקע, נאמר כי זו איננה טענה שנטענה על ידי המשיבים, אלא הועלתה ביוזמת בית המשפט קמא. במיוחד נסמכו המשיבים על הערת אזהרה שנרשמה עוד בשנת 1969 (מוצג מס' 1 למוצגי המשיבים), הערת אזהרה המתייחסת למקלט המשתרע גם על שטח המחסן. כן נטען כי בתשריט מוצג 6 לא נרשם בשטח המחסן המדובר כי מדובר במחסן, כפי שנרשם לגבי יתר המחסנים, נקודת החשמל במחסן מחוברת לחשמל חדר המדרגות, ובאה הפניה לכך שמהראיות עולה ששטח המקלט הוקטן מאחר שצומצם מספר הדירות בבניין.

דיון

5.     הבית המשותף נרשם בפנקס הבתים המשותפים ביום 24.8.69 ותוקן ביום 13.10.70 וביום 24.11.92. שעה שנרשם הבית כבית משותף, תוכנית הרישוי תאמה את רישום יחידה 21 כמחסן, שכן אחרת הייתה קמה סתירה בין התוכניות שהוגשו לרישום ובין היתר הבנייה. ב"כ המערערים אינו חולק על כך שמלכתחילה אמור היה המחסן להוות חלק משטחו של המקלט. ב"כ המערערים גם אינו חולק כי לאור הוראת סעיף 55 ג' לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969, לא ניתן להוציא מקלט משטחו של הרכוש המשותף, אלא שלטענת המערערים, חל שינוי בתוכנית הבניין וכי ביחסים שבין המערערים לבין רשות הרישוי, אישרה הרשות את צמצום שטח המקלט באופן שהתאפשר רישום המחסן כיחידה נפרדת. תימוכין לטענותיו ניתן למצוא במוצג 3 מטעם המערערים (מוצג 6 מטעם המשיבים) על פיו הוצא שטח המחסן משטח המקלט וסומן כיחידת רישום נפרדת. כפי שקבע בית משפט קמא, בהעדר ראיה לסתור, חזקה כי ההליך לתיקון צו רישום הבית המשותף, בגדרו נרשם המחסן כיחידה נפרדת, הליך אשר נעשה לפני שנים רבות, נעשה בהתאם להוראות החוק ועל פי תכנית ההיתר.

6.     הוראת סעיף 55 (ג) לחוק המקרקעין קובעת כלהלן:

"בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון כמשמעותו בסימן ג' לפרק זה (להלן - התקנון), שחלק מסויים של הרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה פלונית, ובלבד שלא יקבעו זאת ביחס לחדרי מדרגות, מעלית,  מקלטים ומתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות: הוצמד חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית...".  כאמור, מלכתחילה אמור היה המקלט להשתרע גם על השטח בו מצוי כיום המחסן. המערערים פעלו לשינוי היתר הבניה לאחר שצומצם מספר הדירות בבניין וקיבלו הסכמת הרשויות לכך ששטח המחסן ייגרע משטחו של המקלט. לו הייתה קיימת תוכנית בניה מאושרת של הבית המשותף ותוכנית זו הייתה מהווה חלק מחוזי המכר שבין המערערים ולבין המשיבים, ובאותה תוכנית שטח המחסן היה מצוין כמיועד למטרה אשר בדרך כלל משמשת את כל הדיירים, רשאים היו המשיבים להניח כי אותו שטח מהווה חלק מהרכוש המשותף והנחה זו הייתה מחייבת את המערערים (ר' ע"א 60/80 מנחם שטרן נ. מאירי יצחק חברה קבלנית לבתים משותפים לבנין בע"מ, פ"ד ל"ו (3)48). כך  לא נטען בענייננו, מחד, אולם, מאידך, הטענה היא כי לא ניתן לנגוס משטחו של המקלט, זאת נוכח הוראת סעיף 55 (ג) לחוק המקרקעין. יהבם של המשיבים מוטל, אפוא, על הוראת סעיף 55 (ג) לחוק המקרקעין ולא על התחייבות חוזית מפורשת (למעט המצג שנטען כי הוצג למשיב ברנדוב) (והשווה לצורך כך ע"א 268/78 יורשי סמרה פרסי ואח' נ. חיה וינטראוב ואח', פ"ד ל"ד (3), 813).

בענייננו, עומדים למשיבים לרועץ שני גורמים: האחד, כאמור, המשיבים אינם נסמכים על הוראה חוזית בדבר היות המחסן חלק מהמקלט, אלא על כך שבשעת 'לידתו' של המקלט הוא כלל בחובו גם את שטחו של המחסן. אולם, לרשות המשיבים הועמד, בסופו של דבר, מקלט שאושר, מבחינת שטחו, על ידי הרשויות (ולא נטען על ידי המשיבים  כי שטחו 'המצומצם' של המקלט הקיים, אינו תואם לדרישות הדין). משכך, לא הופרה על ידי המערערים הוראת סעיף 55 (ג) לחוק המקרקעין. הוראה זו חלה על אותם חלקים המהווים חלק מסויים מהרכוש המשותף. 'חלק' יכול שיהווה חלק מסויים מהרכוש המשותף גם על פי ההתחייבויות החוזיות שבין הצדדים, עוד בטרם נבנה הבניין בפועל, אולם, וכאמור, בענייננו אין הדבר כך: בחוזים שנחתמו בין המערערים ובין המשיבים לא הוגדרו גבולותיו של המקלט, מיקומו או פרט מזהה אחר, למעט התחייבות המערערים לכך שלכל רוכש דירה תהא זכות משותפת, ביחד עם יתר רוכשי הדירות, במקלט (וכן בחדר המדרגות, בגג ובחדר ההסקה). התוכנית המחייבת את הצדדים הייתה תוכנית הדירה בלבד ואילו תוכניתו הכוללת של הבניין לא היוותה חלק מהמסמכים המחייבים. כן אין מחלוקת כי למערערים הייתה שמורה הזכות, על פי חוזה המכר, לבנות מחסנים (גם כאלה שיירשמו כיחידות נפרדות) וכן שהמערערים היו רשאים למכור מחסנים או להשתמש בהם (ר' מוצג 4 למוצגי המערערים, סעיף ה' ואילך). ההתחייבות הברורה לה התחייבו המערערים בהקשר זה, הייתה לבנות את הבניין בהתאם לרישיונות הבניה ובהתאם לתוכניות אשר יאושרו על ידי עירית ירושלים. המצב לפיו המחסן מהווה יחידה נפרדת, הנבדלת משטח המקלט, תואם לתוכנית היתר הבניה כפי שאושר על ידי עירית ירושלים.

הגורם השניהעומד למשיבים לרועץ הוא, כפי שציין בית המשפט קמא, חלוף הזמן. הבית נרשם כבית משותף עוד בשנת 1970 וצו הבית המשותף תוקן בשנת 1970 ו-1992. המשיבים טענו לזכויות במחסן רק במסגרת תביעתם שכנגד שהוגשה בשנת 2000.

התוצאה, לפיכך, הינה שיש לקבל את הערעור מטעם המערערים שכן מאחר שהמסקנה היא שלמערערים קמו זכויות במחסן, אין מקום להורות על ביטול רישום המחסן כיחידה נפרדת לאחר שינוצלו זכויות הבנייה על השטח הצמוד לו. מנגד, ובהתאם, יש לדחות את ערעור המשיבים.

בנוסף, יישאו המשיבים (קיסטר מאיר ואח') בהוצאות המערערים ובשכ"ט עו"ד בסך כולל של 10,000 ש"ח בצירוף מע"מ.

ניתן  היום כ"ח באייר, תשס"ח (2 ביוני 2008) בהעדר הצדדים.

המזכירות  תמציא פסק הדין לצדדים.